Marché immobilier ancien : l'année 2016 s'annonce comme un grand cru

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Les professionnels de l’immobilier se frottent les mains. L’année 2016 s’annonce comme une année record pour les volumes de transactions puisqu’elles devraient atteindre, voire dépasser, la barre des 850 000.

Ainsi, en 2016, le volume de transactions progresse de 12,8 % dans le réseau Laforêt, tandis que l’activité du marché immobilier ancien connaît une progression à deux chiffres pour la deuxième année consécutive (+ 15,1%) au sein du réseau Century 21. Les taux d’intérêt bas sont toujours la raison principale de ces chiffres historiques et compensent largement la hausse des prix.

La surface achetée augmente

En un an, les taux de crédit ont encore reculé, passant de 2,2 % en moyenne en janvier 2016 à 1,3 % en décembre. Les Français empruntent donc au maximum (l’acquisition est financée à 80,4 % par l’emprunt), sur la plus longue durée possible (la durée moyenne de financement s’allonge pour atteindre 19,88 ans), et en profitent pour acheter le plus grand possible : la surface augmente encore en 2016 et s’établit à 84,4 m2 en moyenne (58,1 m2 pour les appartements et 112,3 m2 pour les maisons), "une superficie jusque-là jamais égalée", précise Century 21.

La part de l’investissement locatif en croissance

Les primo-accédants sont très actifs et représentent 40 % du volume des transactions réalisées en 2016 par Laforêt, contre 36 % l’année précédente. Une progression constante depuis 2012 (24 % des acquéreurs à l’époque). Si l’essentiel des transactions est réalisé par les moins de 50 ans (les deux tiers des acquisitions) chez Century 21, la tranche d’âge des plus de 60 ans voit sa part parmi les acheteurs encore progresser (+ 4,3 % en 2016) pour atteindre 19,5 %, car la pierre, par sa matérialité rassurante, "apparaît plus que jamais comme la valeur refuge par excellence".

QUE S’EST-IL PASSÉ EN FRANCE EN 2016 ? (crédit Century 21)

C21 france

La part consacrée à l’investissement locatif continue également de croître (+ 9,6 %) chez Century 21 pour représenter 18,3 % des acquisitions en 2016, "une proportion qui n’avait plus été atteinte depuis 2011". En chute libre entre 2011 et 2015, les investissements locatifs à Paris repartent à la hausse en 2016 et représentent 25,7 % des transactions parisiennes (toujours nettement en-deçà du plus haut observé en 2011 avec 30,1%) chez Century 21. Après avoir représenté 11 % des transactions en 2015, les investisseurs réalisent 15 % des ventes effectuées par le réseau Laforêt en 2016.

Les prix se redressent

Dans ce contexte de forte demande, les prix connaissent une hausse très contenue : + 1,7 % sur la France entière, selon Century 21, + 1,9 % pour le réseau Laforêt. Le prix moyen au m2 s’établit à 2 522€, "toujours en-deçà du niveau observé en 2012 (2 614 € le m2 à l’époque)", indique Century 21. Pour Laforêt, le prix moyen s’élève à 2 821 € le m2, avec toutefois des disparités toujours importantes entre Paris (8 295 € le m2), l’Ile-de-France (3 672 € le m2) et les régions (1 984 € le m2). Sauf dans quelques villes comme Marseille (- 0,3 %) et dans des secteurs moins urbanisés où ils sont encore en retrait, "les prix de l’immobilier se redressent pour revenir à un niveau équivalent à celui de 2010 et supérieur à celui de 2007", ajoute le réseau.

QUE S’EST-IL PASSÉ EN ILE-DE-FRANCE EN 2016 ? (crédit Century 21)

C21 IDF

A Paris, "on assiste à un véritable phénomène de gentrification", selon Century 21. Le prix moyen au m2 parisien, qui avait reculé de 2,2 % en 2015, repart à la hausse (+ 4,9 % sur un an) pour atteindre 8 447 € en moyenne, "près de 400 € de plus que l’année précédente", assure le réseau immobilier. Cela a une incidence sur le montant moyen d’une transaction qui atteint des sommets : 422 098 €. A titre de comparaison, il y a 10 ans, ce montant moyen ne dépassait pas à Paris 248 386 €.

Du coup, ce sont à 79,4 % les cadres moyens, cadres supérieurs et professions libérales qui achètent dans la capitale, "peu sujette à la mixité sociale si l’on se fie aux statistiques", indique Century 21. La part des employés / ouvriers et des commerçants / artisans recule parmi les acheteurs (respectivement de – 7,7 % et de – 31,4 %). Les délais de vente raccourcissent pour la deuxième année consécutive et s’établissent à 67 jours, "loin néanmoins du niveau constaté en 2011 où la frénésie du marché était telle que les délais ne dépassaient pas les 44 jours en moyenne".

Année 2017 plus modérée

Malgré les conditions extrêmement favorables en 2016, "des signaux nous alertent au 4e trimestre 2016 quant au risque éventuel d’une crispation du marché", témoigne Laurent Vimont, président de Century 21 France. En effet, selon le président du réseau immobilier, "les vendeurs, en fin d’année, ont élevé leurs prétentions financières, ce qui a immédiatement provoqué un rallongement des délais de vente et ralenti l’activité. 2017 devrait donc être une année plus modérée en termes d’activité mais, lorsqu’on passe de 30 à 25 degrés, doit-on pour autant dire qu’il fait froid ?".

Au sein du réseau Laforêt, aucun signe d’attentisme n’est perçu. Pour Elix Rizkallah, président du réseau, "tout semble indiquer que la dynamique engagée ne devrait pas s’enrayer en 2017", "une augmentation raisonnable et progressive des taux des crédits immobiliers constituerait un rempart à la flambée des prix de l’immobilier ancien. En revanche, une hausse plus importante contribuerait à ralentir le marché", conclut ce dernier.

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