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CL
Programmée dans la loi de finances 2018, la Réduction de loyer de solidarité (RLS) a finalement été appliquée par les bailleurs du parc social sur le loyer du mois de juin 2018. Conséquences pour les offices : une baisse des résultats d’exploitation et de leurs capacités d’autofinancement "d’ores et déjà mesurable par les offices eux-mêmes", alerte la Fédération nationale des offices publics de l'habitat (FOPH).
D’après une enquête réalisée en mai dernier par la fédération auprès de ses adhérents, 66 % d'entre eux ayant répondu (représentant la moitié du patrimoine) déclarent qu’ils vont diminuer leur programme d’entretien par rapport à 2017 de 8,3 % en moyenne en 2018, de 10,33 % en 2019 et de 10,4 % en 2020. 41 % d’entre eux diminueront le montant de leurs investissements dans l’offre neuve entre 2017 et 2020 et 45 % prévoient le gel des embauches ou le non-remplacement des départs en retraite et/ou le gel des salaires.
Des projets de rénovation urbaine menacés
Concrètement, pour Seine-Saint-Denis Habitat, plus grand organisme de logement social du département avec 31 891 logements, et dont plus de 13 000 locataires sont APlisés, la mise en œuvre des mesures de la loi de finance 2018 (RLS, TVA, gel plafonds, cotisation CGLLS) coûtera 11,7 M€ au bailleur, dont 6,5 M€ viennent de la RLS en 2018, ce qui correspond "à la quasi-totalité de son autofinancement courant en 2017", précise Stéphane Troussel, président du conseil départemental de la Seine-Saint-Denis. L’impact de la RLS sera de 12 M€ en 2020. Soit la somme consacrée aux remplacements de composants et aux opérations de tout type (neuf et réhabilitation) en 2017. En outre, les projets de rénovation urbaine dans lesquels l’office est engagé sont également menacés, puisque la RLS et les règles actuelles de financement de l’Anru (Agence nationale de rénovation urbaine) génèrent "une impasse financière estimée entre 100 et 150 M€ en 2027" pour Seine-Saint-Denis Habitat. Sur la période 2018-2027, l’Office a prévu, en accord avec les maires, un plan d’investissement compris entre 424 et 543 M€. L'office ne pourra donc pas "en l'état tenir ses engagements".
Pour Territoire Habitat, qui gère 11 310 logements sur le département du territoire de Belfort et dont 5 495 locataires bénéficient de l’APL, la RLS représente près de 2 M€ en 2018 (et 4 M€ en 2020). Il en résultera notamment "une réduction de 43,4 % des logements mis en chantier en 2018, soit 5,8 M€ de travaux en moins pour les entreprises, un arrêt total de la programmation dès 2019, soit une perte d'activités de 5,7 M€ par an et 5,1 M€ de travaux en moins pour les neufs années à venir". En outre, 329 logements identifiés à la démolition par le PSP (Plan stratégique de patrimoine) voté en 2017, ne pourront être démolis du fait de "l’assèchement du potentiel financier par la RLS", prévient l'organisme.
La commission de péréquation pas encore installée
Pour compenser les effets de la RLS et la rendre moins "injuste" (un bailleur social logeant plus de bénéficiaires de l’APL étant plus pénalisé), un mécanisme de péréquation doit, à la fois, par le "lissage", assurer la viabilité à court terme des organismes, et ne pas "pénaliser" les organismes accueillants plus de locataires APLisés que la moyenne. Par l’intervention de la CGLLS (Caisse de garantie du logement locatif social), le dispositif doit également accompagner dans leur restructuration les organismes mis en difficulté par la RLS. Toutefois, les cotisations que versent les bailleurs sociaux à la CGLLS "ont déjà été lissées", selon l'organisation, sur la base d’une modélisation "qui ne prend pas en compte la réalité de la RLS, notamment les disparités dues au zonage ou aux compositions familiales". La RLS est ainsi modélisée à plus ou moins 4 % des loyers des organismes. Cela s’est traduit par une redistribution entre organismes, portant sur "10 à 12 % des 800 M€ économisés sur l’APL en 2018", soit moins de 100 M€ (86 M€).
Mais, "cette commission de péréquation n’est pas encore installée et le mode opératoire de la détermination et du déploiement des aides à la restructuration n’est pas fixé", dénonce la FOPH. Pour mettre en œuvre la péréquation prévue par la loi de finances et accompagner la constitution des groupes et des sociétés de coordination en particulier, la fédération demande que "le mécanisme de péréquation soit instauré comme prévu par le gouvernement dans la loi de finances 2018 et que le coût réel des fusions/regroupements soit effectivement porté par la commission de réorganisation de la CGLLS au bénéfice de l'ensemble des bailleurs".
Une nouvelle forme d’endettement qui inquiète
Enfin, la baisse des capacités d’autofinancement est censée être compensée par un recours supplémentaire à l’endettement et un accroissement des ventes. Or, les compensations prévues par les pouvoirs publics "ne sont pas à la hauteur des enjeux de la transformation du logement social", met en garde la FOPH. En effet, la diminution des résultats d’exploitation est censée être compensée par la baisse des charges d’endettement, via un maintien du taux du livret A et la réduction des "charges de structure" des organismes. Des compensations "qui en l’état, ne permettent pas aux offices de mener à bien leurs missions", regrette Alain Cacheux, le président de la fédération des offices. Car, "d’une part les effets du maintien du taux du livret A ne seront pas aussi massifs et rapides que ceux de la RLS, et d’autre part, la restructuration du tissu des organismes risque d’alourdir les dépenses à court terme", détaille-t-il.
Et "comme les calendriers des effets de la RLS et des compensations ne coïncident pas, les dépenses en cours doivent être atténuées par un allongement de dette, qui apparaît en définitive comme un report de charges, et une nouvelle forme d’endettement. In fine la baisse de la dépense d’APL de l’Etat qui réduit par ce biais son déficit a pour corollaire une hausse de la dette du secteur HLM", alerte le président. Ce qui pourrait à terme contribuer à créer ce que certains appellent "un mur de la dette".
Pour Seine-Saint-Denis Habitat, l’impact des mesures de compensations "est assez faible". Cela résulte principalement du fait que les dispositifs envisagés sont majoritairement consacrés à la construction neuve et que l’effet de levier est plus fort sur la structure d’exploitation que sur la structure financière. Or l’endettement de l'office est "au maximum", alors qu'il a "besoin de quasi fonds propres". La loi de finances "ayant réduit à zéro" son autofinancement, le bailleur dionysien ne peut pas "s'endetter davantage". Territoire Habitat aura, d'après ses calculs, au final, d’un côté 1,98 M€ de RLS compensée par 700 000 € sur 40 ans, soit 17 500 € par an. Et avec un taux d’endettement de 30 %, l'office préfère "garder la maîtrise de sa stratégie financière pour l’avenir" en évitant d'hypothéquer à horizon 20 ans.
Pour mémoire, la RLS a en effet été imaginée pour compenser la baisse des APL, les bailleurs sociaux devant appliquer une réduction de loyer équivalente à cette baisse des APL. De ce fait, sur la quittance de loyer, l’opération est neutre pour le locataire. L’Etat espère ainsi dégager 800 M€ en 2018 puis 2019, et 1,5 Md € en 2020. La RLS est appliquée pour une durée supposée de trois ans.
UI
C’est un lieu ouvert sur l'extérieur. L'entrée officielle se situe à l’angle de l’allée des 5 Continents, qui regarde la ville. Mais les architectes de l’agence Encore heureux ont eu l’intelligence et la générosité d’ouvrir grand la salle de spectacles du rez-de-chaussée sur l'allée de la Dhuys, lieu de promenade champêtre prisé des habitants de ce secteur en difficulté et en plein renouvellement urbain, à la jonction entre les communes de Clichy-sous-Bois et de Montfermeil.
En ces contrées où rares sont les habitants qui franchissent spontanément les portes d’un lieu culturel, l’animation du dedans irrigue le dehors et suscite la curiosité des passants qui s’approchent pour découvrir ce qui s’y passe. Ceux qui n’osent franchir la grande porte regardent ainsi par la fenêtre. Et c’est un premier point marqué par la structure.
Les Ateliers Médicis ont été lancés en 2011 par Frédéric Mitterrand, alors ministre de la Culture, à partir d’une idée lancée par le journaliste de Radio France, Jérôme Bouvier, après les émeutes de 2005. Celui-ci avait eu l’idée d’une "Villa Médicis des banlieues" qui recevrait en résidence des artistes du monde entier pour apporter un peu de nouveauté et de création dans ce territoire déshérité. Mais la Villa Médicis des banlieues s’est faite attendre… Le premier bâtiment dédié à ce projet, la tour Utrillo, un immeuble de bureaux désaffecté qui aurait dû être reconverti, a finalement été démoli, au grand dam des villes concernées, dont les habitants sont aussi désabusés qu’habitués aux promesses politiques non tenues.
C’est donc fait. Avec un nouveau bâtiment "provisoire", puisque ce n’est encore que la préfiguration du futur grand équipement culturel prévu à l’horizon 2024 à la place de la tour Utrillo, et qui devrait surgir de terre à peu près en même temps que la station du Grand Paris Express Clichy Montfermeil, dont l’ouverture est prévue dans le même créneau temporel.
Le nouveau bâtiment est entièrement en bois, haut de trois étages et coiffé par un chapiteau rouge. Il n’est pas très grand (800 m2), car le travail des artistes se fait et se fera aussi sur le territoire. A l’exemple de la résidence conduite in situ par le collectif colombien Arquitectura Expandida durant l’été 2017 dans le quartier du Chêne Pointu de Clichy-sous-Bois, qui a mené une série de micro-actions pour engager le débat avec les habitants à travers la conception de mobilier urbain en bois : fauteuils à bascule, plateformes de jeux…
Les Ateliers Médicis ont été inaugurés tout au long du mois de juin par les habitants eux-mêmes, qui ont ouvert les festivités avec la représentation du spectacle participatif "Construire". Puis des chorégraphes, une paysagiste pour des balades urbaines, une radio, et autres temps de création ont suivi. La ministre de la Culture était attendue, mais elle n’est pas venue. On nous dit qu’elle viendra en septembre.
Aujourd’hui, la vingtaine de salariés qui travaillent pour les Ateliers Médicis ont une lourde mission. Celle de contribuer à transformer l’image de ce territoire avec les artistes d’ici et d’ailleurs pour et avec le public d’ici et d’ailleurs. Mais auront-ils les moyens de ces ambitions ? Déjà, le fondateur-directeur du lieu, Olivier Meneux, est parti, "appelé à une autre mission". Laquelle ? Pas de réponse. Il n’est pour l’instant pas remplacé. Pourtant, un portage culturel fort est indispensable pour ce type de projet, au risque de créer un "ovni culturel" déconnecté des habitants. Ce qui rajouterait encore un item dans la liste des promesses non tenues.
Agnès Fernandez
CL
Livinx : c’est le nom donné à un acteur immobilier d’un genre nouveau, lancé le 28 juin dernier par ses deux dirigeants Matthieu Viennet, président-fondateur et Régis vacheret, directeur général, qui détiennent 30 % de l'actionnariat (le groupe Valfidus détient les 70 % restant du capital). La commercialisation des logements Livinx s’effectue uniquement en ligne, de la sélection en passant par le règlement de l’acompte de réservation jusqu’à la livraison. Une démarche encore inédite sur le marché du logement neuf.
L’acquéreur choisit d’abord le programme qui l’intéresse et l’appartement qui lui convient le mieux. Il peut accéder à une vue générale du projet et de son environnement et se livrer à une visite virtuelle. Toujours en ligne, il peut peaufiner l’agencement de son logement, personnaliser son espace de vie selon ses goûts et ses besoins et procéder au choix des prestations. Il a aussi la possibilité de se faire livrer son logement brut de béton en prenant en charge lui-même les finitions.
Lorsque ses choix sont arrêtés, il signe son contrat de réservation en ligne grâce à une signature dématérialisée et verse son acompte de réservation. Cet acompte limité à 1 500 € est réglé par un paiement en ligne sécurisé. L’acquéreur a alors droit à 30 jours pour se rétracter, contre 14 jours habituellement sur le marché, ce qui accroît son délai de réflexion. Sur son espace personnel, l’acquéreur peut ensuite suivre en permanence les étapes de construction de son logement. Il peut également "bénéficier à tout moment de conseils et d’informations techniques et opérationnelles dont il pourrait avoir besoin", assure le nouvel acteur immobilier.
L’activité de Livinx sera principalement centrée sur le logement en Ile-de-France, en privilégiant les emplacements à fort potentiel dans les communes les plus recherchées de la région parisienne. Livinx a d’ores et déjà à son actif près de 300 logements en portefeuille et bénéficie d’une maîtrise foncière lui permettant de construire plus de 500 logements. A horizon de dix ans, il ambitionne d’atteindre 1 000 logements par an.
Six programmes seront lancés par Livinx en 2018 : une opération au cœur du centre-ville de Clamart (92), comprenant quinze logements et un groupe scolaire de huit classes sur une surface de 1 100 m2. Un programme à Morsang-sur-Orge (91) comportant 56 logements. Une opération mixte à Joinville-Le-Pont (94), qui se compose d’une petite copropriété de logements et de bureaux. Ce programme a été acquis par une foncière privée. Un immeuble de 4 300 m2 à Arpajon (91), comprenant 55 logements, vendu en bloc à la Caisse des dépôts et un Esat (Etablissement et service d’aide par le travail) sur une surface de 900 m2. Un programme de 55 logements, dont 30 dévolus au locatif social à Champigny-sur-Marne (94). Et un programme de 70 logements à prix maîtrisés à Pierrefitte (93), dans un quartier prioritaire de la ville.
La 3e édition des Défis urbains comprend 23 opérations lauréates, dans une vingtaine de catégories. Elles ont été présentées le 25 juin à Paris :
• La Fabrique citoyenne et poétique des Capucins, à Brest (mention du jury)
• L’initiative participative 104 Barbus, à Aubervilliers
• La place est à nous, à Montreuil
• La Ferme des possibles, à Stains
• L’opération d’habitat participatif Mascobado, à Montpellier
• Le Parc de la Senne à Schaerbeek, l’une des communes de Bruxelles-Capitale (mention du jury) (photo de l'équipe ci-dessus)
• Le Parc Nisso Pelossof, à Amiens
• Chronovélo, à Grenoble
• La promenade des berges de l’A6a, à Gentilly
• La reconversion d'un immeuble industriel en logements, boulevard Ornano, Paris 18e
• Une opération compacte de six logements dans le centre-bourg de Mauves-sur-Loire
• La nouvelle centralité autour du port de Colombiers
• La revalorisation du quartier du Hédas, à Pau
• L’éco-cœur de ville de Notre-Dame de Gravenchon
• La Promenade Sainte Catherine, à Bordeaux
• L’opération mixte Le Garance, Paris 20e
• L’ascenseur panoramique du Pfaffenthal, à Luxembourg
• La Fabrique du projet métropolitain de la Métropole Aix-Marseille-Provence (mention du jury)
• Le pont Beatus-Rhenanus entre Strasbourg et Kehl
• La grande promenade fluviale des quais rive gauche, à Rouen
• La Coulée verte du Grand Reims
• L’aménagement du site des Neuf écluses de Fonseranes, à Béziers
• L’initiative de réemploi Cycle Terre, à Sevran.
Cette année, deux catégories n’ont pas produit de lauréats : la "ville intelligente", catégorie dans laquelle le jury a estimé que les candidatures ne répondaient pas de manière suffisamment globale aux enjeux ; et la catégorie "renouvellement urbain des quartiers sensibles", qui a suscité très peu de candidatures.
Michèle Laruë-Charlus a été distinguée "personnalité de l’année 2018" à l’occasion de ces 3es Défis urbains. L’ancienne directrice générale de l'aménagement de la ville de Bordeaux et de Bordeaux Métropole, déléguée générale de la biennale Agora, est actuellement chef de la mission Bordeaux métropole 2050. Elle a donc été saluée pour son engagement dans les grands projets bordelais, mais aussi dans le partage de la culture urbaine.
Les Défis urbains sont organisés par le magazine Traits urbains et la lettre Urbapress (groupe Innovapresse). Ils récompensent "des réalisations d’initiative publique et/ou privée en faveur d’une ville durable, inclusive, accessible, partagée, innovante, connectée, équilibrée, confortable et économe, à différentes échelles".
Les éditos de la semaine
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